Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in der Schweiz: Notar, Grundbuch, Gebühren & Beispiel 2025 | Immoswipe

Von Immoswipe Redaktion · Zuletzt aktualisiert: 21. September 2025 · Ratgeber: Kaufnebenkosten Immobilien Schweiz

Beim Immobilienkauf in der Schweiz ist der Kaufpreis nur ein Teil der Wahrheit. Hinzu kommen Kaufnebenkosten, die je nach Kanton, Objekt und Finanzierung zwischen rund 2 und 5 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Wer diese Beträge nicht einplant, steht schnell vor einer Finanzierungslücke, obwohl die Hypothek bereits zugesagt ist.

In diesem Leitfaden erhältst du einen klaren Überblick über die wichtigsten Kaufnebenkosten in der Schweiz, typische Spannbreiten, eine Beispielrechnung und Tipps zur Finanzierung. Der Fokus liegt auf Erstkäuferinnen und Erstkäufern, die den Schritt ins Wohneigentum gut vorbereitet gehen möchten.

Plane Kaufnebenkosten immer zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis ein. Viele Finanzierungsabsagen entstehen, weil Reserven für Notar, Grundbuch, Handänderungssteuer und erste Investitionen fehlen. Mehr zur Finanzierung findest du im Ratgeber Hypotheken und Finanzierung in der Schweiz.

Weiterführende Guides zum Immobilienkauf

Kaufnebenkosten in der Schweiz im Überblick

Beim Erwerb einer Immobilie in der Schweiz entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis verschiedene Nebenkosten. Dazu zählen Notariatskosten, Grundbuchgebühren, Handänderungssteuer, Schuldbriefkosten sowie diverse Spesen. Je nach Kanton, Kaufpreis und Finanzierungsstruktur fallen diese unterschiedlich hoch aus.

Als grobe Orientierung kannst du bei einem klassischen Kauf mit Hypothek mit Kaufnebenkosten von rund 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises rechnen. In Kantonen ohne Handänderungssteuer liegt dieser Anteil häufig tiefer. In Kantonen mit einer Steuer von 1 bis 3 Prozent steigt er entsprechend an.

Die wichtigsten Nebenkostenarten beim Immobilienkauf

Die folgenden Kaufnebenkosten treten beim Immobilienkauf besonders häufig auf. Die Spannbreiten sind Richtwerte und können je nach Kanton und Einzelfall abweichen.

Kostenart Typischer Anteil am Kaufpreis
Notarkosten ca. 0.2 bis 0.5 Prozent
Grundbuchgebühren ca. 0.2 bis 0.5 Prozent
Handänderungssteuer je nach Kanton 0 bis 3 Prozent
Schuldbriefgebühren ca. 0.1 bis 0.2 Prozent
Diverse Spesen abhängig von Umfang und Dokumenten

Zu den diversen Spesen gehören zum Beispiel Kosten für Beglaubigungen, Grundbuchauszüge, Schätzungen oder zusätzliche juristische Abklärungen. Diese sind schwieriger pauschal zu beziffern, sollten aber dennoch in der Planung berücksichtigt werden.

Notar und Grundbuch: Welche Kosten fallen an

Sobald der Kaufvertrag beurkundet und der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen wird, entstehen Notariats- und Grundbuchkosten. Diese sind kantonal geregelt und können sich leicht unterscheiden, folgen aber meist einer ähnlichen Logik.

Typische Positionen sind:

  • Beurkundung des Kaufvertrags durch die Notarin oder den Notar
  • Eintrag der neuen Eigentümerschaft im Grundbuch
  • Erstellung oder Anpassung von Schuldbriefen bei Hypotheken
  • allfällige Anpassungen von Dienstbarkeiten und Anmerkungen

In vielen Fällen werden Notariats- und Grundbuchkosten zwischen Käuferseite und Verkäuferseite aufgeteilt, zum Beispiel je zur Hälfte. Diese Aufteilung ist jedoch nicht zwingend und wird im Kaufvertrag vereinbart. Es lohnt sich, diesen Punkt rechtzeitig anzusprechen.

Handänderungssteuer und kantonale Unterschiede

Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Abgabe, die beim Eigentumswechsel einer Immobilie anfallen kann. Einige Kantone erheben eine solche Steuer von 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises, andere kennen keine Handänderungssteuer im engeren Sinn oder gewähren Freibeträge, insbesondere bei selbstgenutztem Wohneigentum.

Zusätzlich zur eigentlichen Steuer können Grundbuchämter oder Gemeinden Gebühren für den Eigentumswechsel erheben. Auch in Kantonen ohne klassische Handänderungssteuer fallen deshalb oft Handänderungsgebühren oder erhöhte Grundbuchgebühren an. Für die Gesamtplanung sind diese Unterschiede wichtig, da sie die Kaufnebenkosten deutlich beeinflussen können.

Es lohnt sich, frühzeitig die Regelungen des Kantons und der Gemeinde zu prüfen, in der du kaufen möchtest. Viele kantonale Steuerverwaltungen und Grundbuchämter stellen online Rechner oder Merkblätter zur Verfügung.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung für 950 000 Franken

Die folgende Beispielrechnung zeigt typische Kaufnebenkosten für eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 950 000 Franken in einem Kanton ohne Handänderungssteuer. Die effektiven Werte können je nach Tarifordnung abweichen, geben aber eine realistische Grössenordnung.

Kostenposition Betrag
Kaufpreis CHF 950 000
Notar und Grundbuch (ca. 0.5 Prozent) CHF 4 750
Schuldbriefkosten (ca. 0.15 Prozent) CHF 1 425
Diverse Gebühren und Auszüge CHF 500
Gesamte Kaufnebenkosten CHF 6 675 (rund 0.7 Prozent)

In Kantonen mit Handänderungssteuer oder bei komplexeren Verträgen können die Kaufnebenkosten deutlich höher ausfallen. Kommen etwa noch Maklerhonorare, umfangreiche Renovationen oder zusätzliche Beratung dazu, ist ein Gesamtaufwand von bis zu 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises möglich.

Kaufnebenkosten clever finanzieren

Die meisten Banken erwarten, dass Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden. Sie sind in der Regel nicht hypothekarisch finanzierbar. Wer Kaufnebenkosten aus dem laufenden Einkommen oder kurzfristigen Krediten decken muss, bringt das eigene Budget schnell an die Grenze.

Eine häufig verwendete Faustregel lautet, mindestens 20 Prozent Eigenkapital für den Kaufpreis einzuplanen. Davon müssen mindestens 10 Prozent aus sogenannten echten Eigenmitteln stammen, also nicht aus Pensionskassengeldern. Zusätzlich ist es sinnvoll, weitere 3 bis 5 Prozent für Kaufnebenkosten und erste Investitionen zu reservieren.

Mögliche Quellen für Eigenmittel sind:

  • Spar- und Bankguthaben
  • Vorsorgegelder aus der Säule 3a
  • Vorbezüge oder Verpfändung aus der Pensionskasse (unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben)
  • Erbvorbezüge oder Schenkungen aus dem familiären Umfeld
  • Verkauf von Wertschriften und anderen Vermögensanlagen
  • Eigenleistungen bei Renovationen, soweit von der finanzierten Bank anerkannt

Kläre früh mit deiner Bank, welche Beträge als Eigenmittel anerkannt werden und ob es für Notar- und Gebührenpauschalen spezielle Lösungen gibt. So weisst du, welche Kaufnebenkosten du effektiv aus eigener Tasche bezahlen musst.

Checkliste: Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf planen

  • Kantonale und kommunale Regelungen zu Handänderungssteuer und Gebühren prüfen.
  • Notariats- und Grundbuchtarife in die Budgetplanung aufnehmen.
  • Kosten für Schuldbriefe und allfällige Schätzungen berücksichtigen.
  • Maklerhonorare und zusätzliche Beratungsleistungen in die Berechnung einbeziehen.
  • Mindestens 20 Prozent Eigenkapital für den Kaufpreis plus Reserven für Kaufnebenkosten einplanen.
  • Mit der Bank klären, welche Eigenmittel anerkannt werden und wie die Auszahlung erfolgt.
  • Genug Liquidität für erste Investitionen, Möbel und kleinere Renovationen zurückbehalten.

Weiterführende Guides auf Immoswipe

Offizielle Informationen zu Wohneigentum und Förderinstrumenten findest du beim Bundesamt für Wohnungswesen BWO. Hinweise zu Steuern und Gebühren stellen die kantonalen Steuerverwaltungen und Grundbuchämter auf ihren Webseiten zur Verfügung.

FAQ: Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in der Schweiz

1) Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf in der Schweiz an

Typische Kaufnebenkosten sind Notariatskosten, Grundbuchgebühren, Handänderungssteuer, Schuldbriefkosten sowie diverse Spesen für Auszüge, Beglaubigungen oder Schätzungen. Je nach Kanton und Situation macht dies insgesamt etwa 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises aus.

2) Warum unterscheiden sich die Kaufnebenkosten je nach Kanton

Die Handänderungssteuer und viele Gebühren sind kantonal geregelt. Einige Kantone erheben keine oder nur reduzierte Handänderungssteuer, andere verlangen 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich variieren die Tarife für Notariate und Grundbuchämter. Dadurch ergeben sich unterschiedliche Gesamtkosten.

3) Wer bezahlt die Kaufnebenkosten

Wer welche Kosten trägt, wird im Kaufvertrag geregelt. Häufig teilen sich Käuferseite und Verkäuferseite bestimmte Positionen wie Notariatskosten oder Grundbuchgebühren. Handänderungssteuer und Schuldbriefkosten werden meist der Käuferseite zugeordnet. Da es keine schweizweite Regel gibt, sollte die Aufteilung früh besprochen werden.

4) Können Kaufnebenkosten über die Hypothek finanziert werden

In der Regel verlangen Banken, dass Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden. Sie sind meist nicht Bestandteil der Hypothek. Darum ist es wichtig, neben dem Eigenkapital für den Kaufpreis zusätzliche Reserven für Kaufnebenkosten einzuplanen.

5) Wie viel Eigenkapital sollte ich insgesamt einplanen

Neben den mindestens 20 Prozent Eigenkapital für den Kaufpreis ist es sinnvoll, weitere 3 bis 5 Prozent für Kaufnebenkosten, Unterhalt und erste Investitionen zurückzulegen. So bleibt deine Finanzierung auch bei unerwarteten Ausgaben stabil.